Huurdersbelangenvereniging Loon op Zand

Voor en door de belangen van huurders aangesloten bij Casade

 

 

Oproep

Omdat wij niet overal tegelijk kunnen zijn, zijn wij afhankelijk van onze achterban. Daarom een verzoek aan de verschillende bewonerscomités, bewonerspanels, activiteiten- commissies etc. om ons op de hoogte te houden omtrent de ontwikkelingen in hun buurt. Gebruik hiervoor het contactformulier.

Half december vorig jaar heeft de Huurdersorganisatie u als huurder van Casade een enquête voorgelegd, deze was opgenomen in de nieuwsbrief van Casade.
Dit moesten wij op deze manier doen vanwege de wet op de privacy, wij kunnen en mogen niet beschikken over de mailadressen van onze huurders en daar houden we ons ook aan.

Bijna 500 huurders hebben de enquête ingevuld daar zijn we blij mee, ofschoon wel ruim 9.000 huurders de nieuwsbrief per mail hebben ontvangen, is de bereidheid tot het invullen toch goed geweest.
Het uitkomen van de nieuwsbrief in de maand december kort voor de feestdagen heeft ongetwijfeld meegewerkt dat huurders ook door de drukte geen tijd hebben gehad om de enquête in te vullen.

Zoals wij hebben toegezegd zijn 5 winnaars door de Woonbond geselecteerd voor een kadobon, deze zijn inmiddels  uitgereikt of thuisbezorgd.

1 huurder uit Waspik, twee huurders uit s’Gravenmoer een huurder uit Kaatsheuvel en een huurder uit Waalwijk, zijn de gelukkige geworden.
Wij wensen de winnaars veel plezier met hun kadobon.

De namen van de winnaars zijn:

Dhr. Snoeren uit Kaatsheuvel, Fam. Brocken uit 's Gravemoer,Mevr. van

Eersel uit 's Gravemoer, Mevr. Lodewijks uit Waspik en Mevr. Koreman uit Waalwijk. Proficiat.

Heeft u belangstelling in de samenvatting en conclusie van de enquête, kunt u deze hieronder openen.

Namens de Huurdersorganisatie SHC en uw lokale HBV LoZ.

Ank Fransen van Bavel.

1. Samenvatting en conclusies
Inleiding
De Stichting Samenwerkende Huurdersbelangenorganisaties Casade (SHC) is de overkoepelende huurdersorganisatie van de huurdersbelangenorganisaties van woningcorporatie Casade. Ze behartigen de belangen van huurders van Casade in de gemeenten Dongen, Waalwijk en Loon op Zand. De SHC wil graag weten wat de mening van hun achterban is over de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van huurwoningen. Daarom heeft de SHC aan het Woonbond Kennis- en Adviescentrum (WKA) gevraagd om een digitale enquête te houden over deze onderwerpen.
Respons
De enquête is aangekondigd in een digitale nieuwsbrief van Casade die eind december 2018 is verstuurd. Onder de deelnemers aan de enquête zijn vijf cadeaubonnen van € 50,- verloot.
De enquête is ingevuld door 433 huurders. Casade heeft ongeveer 11.000 woningen in bezit. Daarmee heeft ongeveer vier procent van de huurders van Casade de enquête ingevuld. Percentueel is dat niet hoog, maar omdat een aanzienlijk aantal huurders heeft deelgenomen, levert de enquête wel betrouwbare resultaten op.
De deelnemers bestaan voor ongeveer de helft uit huurders uit de gemeente Waalwijk. Ongeveer een kwart van de deelnemers komt uit de gemeente Loon op Zand en een net iets kleinere groep huurders komt uit de gemeente Dongen. Drie kwart van de huurders is (een beetje) bekend met het werk van de huurdersbelangenorganisatie.
Resultaten
Betaalbaarheid
Ongeveer 43 procent van de huurders vindt de hoogte van de huur (te) hoog in vergelijking met de kwaliteit van de woning. Ruim de helft (55 procent) vindt de huur (te) hoog in vergelijking met hun inkomen. Een kwart van de huurders die servicekosten betaalt, vindt deze kosten (te) hoog in vergelijking met de geleverde kwaliteit.
18 procent van de huurders maakt zich wel of heel erg zorgen of ze de huur kunnen opbrengen. 44 procent maakt zich hier enigszins zorgen over. Ruim een kwart (27 procent) van de huurders verwacht dat het inkomen de komende jaren zal dalen. 61 procent verwacht dat het inkomen gelijk zal blijven de komende jaren.
Beschikbaarheid en verhuiswensen
20 procent van de huurders vindt dat ze een woning nodig hebben die extra gemakkelijk toegankelijk is. Van deze groep woont 77 procent in een woning die ook gemakkelijk toegankelijk is met een rollator. 53 procent woont in een woning die gemakkelijk toegankelijk is met een rolstoel.
5 procent van de huurders geeft aan beslist binnen twee jaar te willen verhuizen. 8 procent zou wel willen verhuizen, maar kan momenteel niets vinden. Ongeveer een kwart (23 procent) geeft aan misschien te willen verhuizen binnen twee jaar. 6 procent van de huurders geeft aan niet binnen twee jaar, maar wel binnen vijf jaar te willen verhuizen. In totaal is daarmee 42 procent van de respondenten verhuisgeneigd. 58 procent van de huurders heeft geen verhuiswens.
Van de huurders zonder verhuiswens, geeft ruim drie kwart (76 procent) aan niet te willen verhuizen omdat ze tevreden zijn met hun woning. Ongeveer de helft (51 procent) wil niet verhuizen omdat ze tevreden zijn met de woonomgeving. 30 procent geeft aan niet weg te willen uit de buurt waar ze wonen als reden om niet te verhuizen. De respondenten konden meer antwoorden geven op deze vraag. In de toelichtingen bij de enquête laten enkele huurders weten niet te willen verhuizen omdat ze dan een hogere huur moeten betalen.
Van de huurders die wel verhuisgeneigd zijn, geeft 31 procent als reden om te willen verhuizen dat ze een woning willen zonder trappen. 23 procent wil verhuizen naar een woning voor senioren. Ook in de toelichtingen bij de enquête melden enkele huurders op zoek te zijn naar een woning voor senioren. Een kwart van de huurders wil verhuizen omdat ze niet zeker weten of ze over een paar jaar nog de huur kunnen opbrengen. Van de verhuisgeneigde huurders heeft ruim te helft (54 procent) het afgelopen jaar iets ondernomen om aan een andere woning te komen.
Een kwart van de verhuisgeneigde huurders is bereid om voor hun woonwens een huur te betalen tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 414 per maand, prijspeil 2018). 39 procent is bereid een huur te betalen tot de lage aftoppingsgrens (€ 592) en 19 procent tot de hoge aftoppingsgrens (€ 635). 10 procent is bereid om een huur te betalen tot de liberalisatiegrens (€ 710).
39 procent van de verhuisgeneigde huurders wil voor hun woonwens een huur betalen die lager is dan de huidige huur. 23 procent is bereid om maximaal hetzelfde als de huidige huur te betalen. 31 procent van de verhuisgeneigde huurders is bereid om voor hun woonwens een huur te betalen die hoger is dan de huidige huur.
Bijna een kwart (23 procent) van de verhuisgeneigde huurders is (waarschijnlijk wel) geïnteresseerd om naar een kleinere woning te verhuizen, ook als de huur hetzelfde blijft. 16 procent van de verhuisgeneigde huurders zou (waarschijnlijk) naar een kleinere woning willen verhuizen, maar alleen als daar een lagere huur tegenover staat. Ruim een kwart (27 procent) van de verhuisgeneigde huurders wil misschien verhuizen naar een kleinere woning als de huurprijs lager is dan de huidige huur.
Overige opmerkingen
Huurders hebben in de enquête de gelegenheid gekregen om opmerkingen te plaatsen en onderwerpen onder de aandacht van de huurdersbelangenverenigingen te brengen. De onderwerpen die het meest worden genoemd hebben te maken met de woningkwaliteit, het onderhoud en duurzaamheid. Huurders noemen bijvoorbeeld achterstallig onderhoud van de woning en het sanitair. Ook de isolatie van de woningen komt regelmatig naar voren als verbeterpunt. Er zijn verder huurders die hun interesse in energiebesparende maatregelen kenbaar maken, zoals interesse in zonnepanelen, dubbele beglazing en gasloos koken.
Een aantal huurders maken opmerkingen over de leefbaarheid. Ze ondervinden bijvoorbeeld overlast van medebewoners. Voor enkele huurders laat de geluidsisolatie van de woningen te wensen over. Ook zijn er huurders met klachten over het onderhoud van het groen.
Als laatste zijn er ook een aantal opmerkingen over de dienstverlening van Casade. Sommige huurders hebben klachten over de communicatie, de bereikbaarheid of over de afhandeling van reparaties. Andere huurders geven aan juist complimenten aan Casade. Bijvoorbeeld over prettig contact of over het werk van de huismeester.
Conclusies
De resultaten op het gebied van betaalbaarheid zijn gemiddeld iets gunstiger dan bij soortgelijke enquêtes die het WKA elders in het land heeft gehouden. Dat neemt niet weg dat een groot deel van de huurders de huurprijs van hun woning (te) hoog vindt in vergelijking met de kwaliteit van de woning en de hoogte van hun inkomen

Een aanzienlijk deel van de huurders maakt zich ook in meer of mindere mate zorgen over het opbrengen van de huur. Het is met name opvallend dat van de verhuisgeneigde huurders een kwart aangeeft te willen verhuizen omdat ze niet weten of ze de huur over een paar jaar nog op kunnen brengen. De meeste huurders geven aan te verwachten dat hun inkomen de komende jaren gelijk blijft of daalt. Bij een inflatievolgend huurbeleid zal de betaalbaarheid van het huren dus verder onder druk komen te staan. Betaalbaarheid is daarmee een relevant onderwerp voor de SHC en voor Casade. Wellicht kan de SHC de mogelijkheid onderzoeken om huurders die relatief duur wonen via het huursombeleid een huurverlaging aan te bieden.
De verhuisgeneigdheid onder huurders van Casade is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde (Verhuis- en slaagkansen, Analyses op basis van de WoON Verhuismodules 2009-2015, (2018) ABF Research).
Een deel van de huurders wil in een extra gemakkelijk toegankelijke woning wonen of is op zoek naar een toekomstbestendige woning. Deze woningen zijn echter niet altijd beschikbaar. Tegelijk wonen er huurders in een gemakkelijk toegankelijke woning zonder dat ze daar behoefte aan hebben. Het is te overwegen of er voorrangs- of ruilregels kunnen komen om de beschikbaarheid van gemakkelijk toegankelijk woningen te vergroten.
Huurders benadrukken het belang van de beschikbaarheid van woningen. Er is onder de huurders belangstelling om naar een kleinere woning te verhuizen bij een gelijkblijvende of lagere huur. Een kleinere woning kan lagere energielasten hebben dan een grotere. Door de lagere lasten te benadrukken bij het aanbieden van de woning, kan de doorstroming bevorderd worden. Door via het huurbeleid de verschillen in de afstand tot de streefhuur te verkleinen, kan de financiële drempel om te verhuizen verkleind worden.
Het is opvallend hoeveel huurders in de enquête opmerkingen maken over onderhoud, woningkwaliteit en energiebesparing, terwijl de enquête niet over deze onderwerpen ging. Wellicht zijn dit onderwerpen die in een volgende enquête aan bod kunnen komen.
Het bezit van Cascade had in 2017 gemiddeld het energielabel C (bron: Corporatie in Perspectief 2016). Uit de opmerkingen komt een behoefte naar voren voor energiebesparing en woningverbetering onder een deel van de huurders. Voor Cascade ligt hier een opgave om de woningen energiezuiniger te maken. Verder zijn er wellicht huurders die belangstelling hebben om energiecoach te worden. Ze kunnen dan aan andere bewoners uitleggen hoe ze energie kunnen besparen in de woning. De SHC kan hier een rol in spelen.
Wat betreft het onderhoud blijkt dat de instandhoudingskosten van Casade € 1.382,- per VHE per 2 jaar zijn (bron: Corporatie in Perspectief 2016). Vergelijkbare corporaties geven € 2.027,- per VHE per 2 jaar uit aan zaken als onderhoud, reparatie en woningverbetering. Dit gegeven kan aanleiding zijn om het onderhoudsbeleid nog eens onder de loep te nemen.
Het werk van de huurdersbelangenorganisaties is relatief goed bekend onder de achterban. Een flink aantal huurders heeft aangegeven graag een nieuwbrief te ontvangen van de SHC en heeft hiervoor ook een e-mailadres opgegeven. Het is nu zaak om deze belangstelling te verzilveren en een goede terugkoppeling van de resultaten van deze enquête te geven aan de achterban. Via de nieuwsbrief, activiteiten, bijeenkomsten of een volgende enquête of panel kan er contact gehouden worden met de huurders.